THỦ TỤC KHAI NHẬN DI SẢN THỪA KẾ MỚI NHẤT 2026: HỒ SƠ, QUY TRÌNH VÀ CHI PHÍ

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế năm 2026 có những thay đổi đáng lưu ý sau khi Luật Công chứng năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/7/2025. Đặc biệt, quy định mới sử dụng cơ chế công chứng văn bản phân chia di sản và thời hạn niêm yết việc tiếp nhận công chứng là 15 ngày.

Nếu người chết để lại nhà đất, việc giải quyết thừa kế không dừng lại ở bước công chứng. Người thừa kế còn phải xác định chính xác người có quyền hưởng di sản, xác định phần tài sản thực sự thuộc di sản, hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu có và thực hiện đăng ký biến động, sang tên Giấy chứng nhận.

Bài viết dưới đây của Mai Legal tổng hợp quy trình thực hiện, hồ sơ cần chuẩn bị, thời gian, chi phí và những trường hợp thường phát sinh vướng mắc khi khai nhận di sản thừa kế nhà đất theo quy định hiện hành.

1. Khai nhận di sản thừa kế là gì?

Khai nhận di sản thừa kế là cách gọi phổ biến để chỉ quá trình người được hưởng di sản xác lập quyền của mình đối với tài sản do người chết để lại.

Trong trường hợp di sản là nhà, đất hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, người thừa kế thường phải thực hiện thủ tục pháp lý để xác lập quyền đối với tài sản trước khi đăng ký sang tên.

Về mặt pháp lý, cần phân biệt ba vấn đề:

Xác định ai là người thừa kế;
Xác định tài sản nào là di sản và phần di sản của người chết;
Thực hiện công chứng văn bản phân chia di sản và đăng ký quyền đối với tài sản.

Đây là lý do vì sao một hồ sơ tưởng như đơn giản nhưng thực tế có thể phát sinh nhiều vấn đề nếu người để lại di sản có vợ/chồng, con riêng, con nuôi, cha mẹ còn sống, có di chúc hoặc tài sản là tài sản chung.

2. Quy định mới về khai nhận di sản thừa kế từ ngày 01/7/2025

Một trong những thay đổi quan trọng cần lưu ý khi thực hiện thủ tục thừa kế hiện nay là Luật Công chứng năm 2024 đã có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.

Theo quy định mới, người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc có quyền yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản.

Quy định này cũng áp dụng trong trường hợp chỉ có một người thừa kế.

Đồng thời, thời hạn niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản theo quy định mới là 15 ngày.

Vì vậy, những nội dung trên Internet vẫn ghi:

“Văn bản khai nhận di sản” là thủ tục duy nhất;
“Niêm yết 30 ngày”;
“Bắt buộc phải có sổ hộ khẩu giấy”;
“Bắt buộc phải có sơ yếu lý lịch xác nhận của UBND”;

có thể là nội dung cũ và cần được kiểm tra lại trước khi áp dụng cho hồ sơ năm 2026.

3. Khi nào cần làm thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế?

Người thừa kế thường cần thực hiện thủ tục này khi người chết để lại tài sản và người thừa kế cần xác lập quyền đối với tài sản đó.

Các trường hợp phổ biến gồm:

Cha hoặc mẹ chết để lại nhà đất cho các con;
Vợ hoặc chồng chết để lại tài sản cho người còn sống và các con;
Ông bà chết để lại quyền sử dụng đất cho các cháu hoặc người thuộc hàng thừa kế;
Người chết có di chúc để lại nhà đất cho một hoặc nhiều người;
Người chết không có di chúc và tài sản được chia theo pháp luật;
Nhiều người thừa kế thống nhất để một người nhận toàn bộ nhà đất;
Chỉ có một người được hưởng di sản;
Người thừa kế cần sang tên Giấy chứng nhận đối với nhà đất nhận thừa kế.

4. Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế gồm những gì?

Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào từng trường hợp. Tuy nhiên, khi chuẩn bị hồ sơ khai nhận di sản thừa kế, nên chia thành bốn nhóm giấy tờ chính.

4.1. Giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã chết

Giấy chứng tử hoặc trích lục khai tử;
Các giấy tờ nhân thân có liên quan nếu cần đối chiếu;
Tài liệu xác định nơi cư trú cuối cùng trong trường hợp cần phục vụ việc niêm yết.

4.2. Giấy tờ của người thừa kế

Căn cước công dân hoặc giấy tờ tùy thân hợp pháp;
Giấy khai sinh;
Giấy chứng nhận kết hôn nếu xác định quan hệ vợ chồng;
Tài liệu chứng minh quan hệ cha, mẹ, con;
Giấy tờ chứng minh quan hệ nuôi con nuôi nếu có;
Các giấy tờ hộ tịch khác để làm rõ thông tin nhân thân.

Lưu ý: nếu họ tên, ngày tháng năm sinh, tên cha mẹ hoặc các thông tin nhân thân trên các giấy tờ không thống nhất thì cần xử lý vấn đề này trước khi lập văn bản thừa kế.

4.3. Giấy tờ chứng minh quyền đối với di sản

Nếu di sản là nhà đất, cần chuẩn bị các giấy tờ như:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Giấy tờ về nhà ở, công trình xây dựng nếu có;
Hợp đồng, giấy tờ mua bán, chuyển nhượng hoặc tài liệu về nguồn gốc tài sản nếu cần;
Giấy tờ về biến động tài sản;
Bản án, quyết định của Tòa án nếu tài sản đã từng được giải quyết bằng bản án, quyết định.

4.4. Di chúc và các văn bản liên quan

Nếu người chết có lập di chúc, cần cung cấp di chúc để kiểm tra hiệu lực và xác định người được hưởng di sản.

Nếu có người từ chối nhận di sản thì cần có văn bản từ chối nhận di sản theo quy định.

Nếu người thừa kế không trực tiếp thực hiện thủ tục thì cần xem xét hồ sơ ủy quyền phù hợp.

5. Có bắt buộc phải có sổ hộ khẩu và sơ yếu lý lịch không?

Không nên hiểu đây là hai loại giấy tờ bắt buộc trong mọi hồ sơ.

Sổ hộ khẩu giấy đã không còn là căn cứ chính để chứng minh thông tin cư trú như trước đây. Việc xác định nhân thân, quan hệ thừa kế và thông tin cư trú có thể được chứng minh bằng các giấy tờ, dữ liệu hoặc tài liệu hợp pháp khác theo từng trường hợp.

Tương tự, không nên mặc định rằng mọi hồ sơ thừa kế đều phải có “sơ yếu lý lịch có xác nhận của UBND cấp xã”.

Điều quan trọng là phải chứng minh được người thừa kế là ai và căn cứ nào xác lập quyền thừa kế.

6. Quy trình khai nhận, phân chia di sản thừa kế mới nhất 2026

Bước 1: Xác định người để lại di sản

Cần xác định chính xác người chết, thời điểm chết và tài sản mà người đó để lại.

Thời điểm mở thừa kế được xác định theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Bước 2: Xác định toàn bộ người thừa kế

Đây là bước quan trọng nhất của hồ sơ.

Nếu thừa kế theo pháp luật, cần rà soát hàng thừa kế, bao gồm cha mẹ, vợ/chồng, con và các trường hợp đặc biệt như thừa kế thế vị.

Nếu có di chúc, cần kiểm tra người được chỉ định trong di chúc và đồng thời xem xét các trường hợp được hưởng phần di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo Bộ luật Dân sự.

Bước 3: Xác định di sản thực tế

Không phải toàn bộ tài sản đứng tên người chết đều mặc nhiên là di sản.

Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng, trước hết phải xác định phần tài sản của người còn sống và phần tài sản thuộc quyền của người chết.

Chỉ phần quyền tài sản của người chết mới được xác định là di sản để phân chia, trừ trường hợp có căn cứ pháp lý khác.

Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Sau khi xác định được người thừa kế và di sản, các bên chuẩn bị hồ sơ để yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản.

Bước 5: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ

Công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ, người yêu cầu công chứng, người hưởng di sản, giấy tờ về tài sản và các vấn đề liên quan.

Trường hợp hồ sơ chưa rõ, công chứng viên có thể yêu cầu cung cấp thêm tài liệu hoặc thực hiện xác minh theo quy định.

Bước 6: Niêm yết việc tiếp nhận công chứng

Việc niêm yết được thực hiện theo quy định của Luật Công chứng năm 2024 và Nghị định 104/2025/NĐ-CP.

Thời hạn niêm yết là 15 ngày.

Nội dung niêm yết nhằm tạo điều kiện để người có quyền, lợi ích liên quan có thể phản ánh, khiếu nại hoặc tố cáo nếu có căn cứ cho rằng việc phân chia di sản không đúng pháp luật.

Bước 7: Lập và ký văn bản phân chia di sản

Nếu hết thời hạn niêm yết mà không phát sinh vấn đề thuộc trường hợp phải xử lý, công chứng viên tiến hành các bước cần thiết để công chứng văn bản phân chia di sản.

Những người thừa kế kiểm tra nội dung, thống nhất và ký văn bản trước mặt công chứng viên theo quy định.

Bước 8: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tùy loại tài sản, quan hệ giữa người để lại di sản và người nhận di sản, hồ sơ có thể phát sinh thuế, lệ phí trước bạ hoặc các khoản phí, lệ phí khác.

Bước 9: Sang tên nhà đất

Nếu di sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất, người nhận di sản tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai.

7. Niêm yết khai nhận di sản thừa kế ở đâu?

Việc niêm yết là một bước quan trọng trong thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản.

Việc niêm yết được thực hiện theo quy định của Luật Công chứng 2024 và Nghị định 104/2025/NĐ-CP, trong đó căn cứ vào nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản và trường hợp cụ thể đối với di sản là bất động sản.

Do đó, không nên áp dụng máy móc thông tin từ các bài viết cũ rằng “cứ có nhà đất ở đâu thì chỉ cần niêm yết tại UBND xã nơi có đất”. Địa điểm niêm yết cần được xác định theo quy định hiện hành và tình trạng cụ thể của người để lại di sản.

8. Thời gian khai nhận di sản thừa kế mất bao lâu?

Thời gian thực hiện phụ thuộc vào hồ sơ.

Riêng thủ tục niêm yết theo quy định mới đã có thời hạn 15 ngày.

Ngoài thời gian niêm yết, hồ sơ còn có thể mất thêm thời gian để:

Xác minh quan hệ thừa kế;
Bổ sung giấy tờ hộ tịch;
Xử lý thông tin nhân thân không thống nhất;
Xác minh tình trạng pháp lý của nhà đất;
Kiểm tra di chúc;
Xử lý trường hợp người thừa kế đang ở nước ngoài;
Giải quyết vấn đề tài sản chung vợ chồng;
Giải quyết khiếu nại, tranh chấp nếu phát sinh.

9. Chi phí khai nhận di sản thừa kế năm 2026

Không có một mức chi phí cố định áp dụng cho tất cả hồ sơ thừa kế.

Chi phí có thể gồm:

Phí công chứng;
Phí chứng thực, sao y;
Chi phí dịch thuật, hợp pháp hóa lãnh sự nếu có;
Thuế thu nhập cá nhân nếu thuộc trường hợp phải nộp;
Lệ phí trước bạ nếu thuộc trường hợp phải nộp;
Phí thẩm định và đăng ký biến động nhà đất;
Các khoản phí, lệ phí khác theo hồ sơ;
Phí dịch vụ pháp lý nếu thuê luật sư hoặc đơn vị tư vấn.

Để xác định chính xác chi phí, cần biết ít nhất loại tài sản, giá trị tài sản, người để lại di sản, người nhận di sản và quan hệ giữa các bên.

10. Nhận thừa kế nhà đất có phải đóng thuế không?

Việc nhận thừa kế nhà đất có thể phát sinh thuế thu nhập cá nhân, nhưng cũng có những trường hợp được miễn theo quy định pháp luật thuế.

Một số quan hệ thân nhân thuộc diện miễn thuế theo điều kiện pháp luật, chẳng hạn quan hệ giữa vợ và chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột và một số quan hệ khác được pháp luật quy định.

Do chính sách thuế có thay đổi, khi thực hiện hồ sơ trong năm 2026 cần căn cứ quy định thuế đang có hiệu lực tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ, không nên áp dụng máy móc mức thuế được đăng trên các bài viết cũ.

11. Nhận thừa kế nhà đất có phải sang tên không?

Có, nếu người nhận thừa kế cần xác lập hoặc cập nhật quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đứng tên mình.

Công chứng văn bản phân chia di sản và sang tên Giấy chứng nhận là hai bước pháp lý khác nhau.

Sau khi có văn bản phân chia di sản hợp pháp, người nhận thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định.

12. Cha mẹ chết để lại đất cho con thì thủ tục thế nào?

Đây là trường hợp rất phổ biến.

Trước tiên cần xác định cha hoặc mẹ là người đứng tên tài sản, tài sản có phải tài sản chung của vợ chồng hay không và ai còn sống tại thời điểm mở thừa kế.

Sau đó xác định toàn bộ người thừa kế. Nếu không có di chúc thì áp dụng quy định về thừa kế theo pháp luật. Nếu có di chúc thì kiểm tra hiệu lực của di chúc và quyền của những người liên quan.

Sau khi xác định được quyền thừa kế, các bên thực hiện thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản và tiếp tục sang tên nhà đất.

13. Người chết có con riêng thì chia thừa kế thế nào?

Con riêng của người chết có thể là người thừa kế nếu thuộc trường hợp được hưởng di sản theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Vì vậy, khi lập hồ sơ thừa kế không nên chỉ kiểm tra những người đang sinh sống cùng gia đình hoặc những người có tên trong sổ hộ khẩu cũ.

Cần rà soát đầy đủ quan hệ cha, mẹ, con của người chết để xác định chính xác người có quyền hưởng di sản.

14. Người thừa kế chết trước người để lại di sản thì con của họ có được hưởng không?

Trường hợp này có thể phát sinh thừa kế thế vị.

Ví dụ, người cha chết, một người con của người cha đã chết trước người cha nhưng người con đó có con. Trong trường hợp đáp ứng điều kiện luật định, con của người con đã chết có thể được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của mình đáng lẽ được hưởng.

Do đó, việc lập hồ sơ thừa kế cần rà soát cả những người thừa kế đã chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản.

15. Người thừa kế ở nước ngoài có làm thủ tục được không?

Có thể thực hiện, nhưng hồ sơ thường phức tạp hơn.

Người thừa kế ở nước ngoài có thể phải chuẩn bị giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế và trong một số trường hợp phải thực hiện chứng nhận lãnh sự, hợp pháp hóa lãnh sự, dịch thuật hoặc công chứng theo quy định.

Nếu ủy quyền cho người khác tại Việt Nam thực hiện thủ tục, nội dung ủy quyền cần được xác định rõ để tránh việc giấy ủy quyền không đáp ứng yêu cầu của hồ sơ thừa kế.

16. Một người muốn nhận toàn bộ nhà đất thừa kế có được không?

Có thể, nếu những người có quyền hưởng di sản thực hiện việc phân chia, tặng cho hoặc xử lý phần quyền của mình theo đúng quy định pháp luật.

Ví dụ, có ba người cùng hưởng di sản nhưng thống nhất để một người nhận toàn bộ nhà đất. Khi đó cần xác định đúng quyền của từng người và thể hiện sự thống nhất trong văn bản phù hợp.

Không nên tự ý ghi toàn bộ nhà đất cho một người nếu chưa xác định đầy đủ người thừa kế.

17. Không có sổ đỏ thì có khai nhận thừa kế được không?

Không thể trả lời giống nhau cho mọi trường hợp.

Khả năng thực hiện thủ tục phụ thuộc vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, nguồn gốc tài sản và tình trạng pháp lý của nhà đất.

Nếu người chết chỉ để lại giấy mua bán, giấy viết tay, giấy kê khai, giấy tờ nguồn gốc hoặc các tài liệu khác mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, cần kiểm tra riêng khả năng xác lập quyền đối với tài sản trước khi tiến hành thủ tục thừa kế.

18. Có tranh chấp thì có khai nhận di sản thừa kế tại công chứng được không?

Nếu các bên đang tranh chấp về người thừa kế, hiệu lực di chúc, quyền sở hữu tài sản hoặc phần di sản thì cần xem xét bản chất vụ việc.

Trường hợp quyền hưởng di sản chưa thể xác định do có tranh chấp, việc giải quyết có thể phải thực hiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Những tranh chấp thường gặp gồm:

Tranh chấp về quyền thừa kế;
Tranh chấp về hiệu lực di chúc;
Tranh chấp xác định tài sản chung, tài sản riêng;
Tranh chấp nguồn gốc nhà đất;
Tranh chấp về người thừa kế;
Tranh chấp về phần di sản được hưởng.

19. Khi nào nên thuê luật sư xử lý hồ sơ thừa kế?

Không phải hồ sơ nào cũng cần luật sư. Tuy nhiên, nên cân nhắc sử dụng dịch vụ pháp lý khi hồ sơ có một trong các vấn đề sau:

Có nhiều người thừa kế;
Có con riêng, con nuôi hoặc thừa kế thế vị;
Người thừa kế đang ở nước ngoài;
Di chúc có dấu hiệu không rõ ràng;
Giấy tờ nhân thân không thống nhất;
Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng;
Nhà đất có nhiều giấy chứng nhận hoặc biến động qua nhiều thời kỳ;
Không còn đầy đủ giấy tờ về quan hệ cha mẹ, con;
Có người không đồng ý phân chia di sản;
Đã phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại.

20. Dịch vụ khai nhận di sản thừa kế tại Mai Legal

Mai Legal cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến di sản thừa kế, đặc biệt là trường hợp thừa kế nhà đất.

Phạm vi hỗ trợ có thể bao gồm:

Tư vấn xác định người thừa kế;
Rà soát hàng thừa kế;
Tư vấn thừa kế theo di chúc;
Kiểm tra hiệu lực di chúc;
Xác định phần tài sản thuộc di sản;
Kiểm tra hồ sơ pháp lý nhà đất;
Chuẩn bị hồ sơ công chứng văn bản phân chia di sản;
Tư vấn từ chối nhận di sản;
Tư vấn ủy quyền trong thủ tục thừa kế;
Hỗ trợ thủ tục sang tên nhà đất do nhận thừa kế;
Tư vấn nghĩa vụ thuế, lệ phí liên quan;
Tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp thừa kế tại Tòa án.

21. Câu hỏi thường gặp về khai nhận di sản thừa kế

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế năm 2026 có niêm yết 30 ngày không?

Không. Theo quy định hiện hành, thời hạn niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản là 15 ngày.

Chỉ có một người thừa kế thì có phải làm thủ tục không?

Có. Quy định mới về công chứng văn bản phân chia di sản áp dụng cả trường hợp chỉ có một người thừa kế.

Không có di chúc thì có được nhận thừa kế không?

Có. Nếu không có di chúc hoặc di chúc không có hiệu lực đối với toàn bộ di sản thì việc thừa kế được giải quyết theo quy định về thừa kế theo pháp luật đối với phần di sản tương ứng.

Công chứng văn bản phân chia di sản có phải là sang tên sổ đỏ không?

Không. Công chứng văn bản phân chia di sản là căn cứ để người nhận thừa kế thực hiện các thủ tục tiếp theo. Đối với nhà đất, thông thường còn phải thực hiện đăng ký biến động để cập nhật quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.

Nhận thừa kế nhà đất có phải đóng thuế không?

Tùy trường hợp. Cần xác định loại tài sản, giá trị, quan hệ giữa người để lại di sản và người nhận thừa kế và quy định thuế có hiệu lực tại thời điểm thực hiện.

Người thừa kế ở nước ngoài có nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam được không?

Cần xem xét tư cách pháp lý của người nhận thừa kế, loại tài sản và quy định pháp luật đất đai, nhà ở hiện hành. Trường hợp có yếu tố nước ngoài cần kiểm tra riêng trước khi lập hồ sơ.

22. Kết luận

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế năm 2026 cần được thực hiện trên cơ sở xác định chính xác người thừa kế, di sản và tình trạng pháp lý của tài sản.

Đối với hồ sơ công chứng văn bản phân chia di sản, một thay đổi quan trọng cần nhớ là thời hạn niêm yết hiện nay là 15 ngày, theo quy định mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.

Đối với nhà đất, sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, người thừa kế còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên và xử lý các nghĩa vụ tài chính liên quan nếu có.

Nếu hồ sơ có nhiều người thừa kế, con riêng, thừa kế thế vị, người ở nước ngoài, di chúc, tài sản chung vợ chồng hoặc có tranh chấp, việc kiểm tra hồ sơ trước khi thực hiện thủ tục sẽ giúp hạn chế rủi ro và tránh phải thực hiện lại nhiều lần.

23. Liên hệ Mai Legal để được tư vấn thủ tục thừa kế

Nếu bạn đang cần khai nhận di sản thừa kế, phân chia di sản, sang tên nhà đất do nhận thừa kế hoặc giải quyết tranh chấp thừa kế, Mai Legal có thể hỗ trợ kiểm tra hồ sơ và tư vấn hướng xử lý phù hợp với từng trường hợp.

MAI LEGAL – TƯ VẤN VÀ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THỪA KẾ, NHÀ ĐẤT

📞 Liên hệ Mai Legal để được kiểm tra hồ sơ và tư vấn thủ tục cụ thể.

Luật sư hỗ trợ khai di sản thừa kế tại Thành phố Hồ Chí Minh

BÀI VIẾT CÙNG CHUYÊN MỤC