MẬT ĐỘ XÂY DỰNG NHÀ Ở

1. Mật độ xây dựng là gì?

Bất kỳ công trình nào muốn được cấp phép thi công đều phải đáp ứng các chỉ số, quy chuẩn an toàn chung. Một trong số đó chính là mật độ xây dựng quy chuẩn do Bộ Xây dựng Việt Nam ban hành.

Mật độ xây dựng (tiếng Anh: Building density) có thể hiểu đơn giản là tỷ lệ sử dụng đất nền của các công trình xây dựng thi công trên mảnh đất ban đầu. Thường nó sẽ không bao gồm diện tích của các công trình chung trên khu vực đó.

Hiện nay mật độ quy chuẩn xây dựng của nước ta đang được chia làm hai loại là:

– Mật độ quy chuẩn xây dựng thuần (hay còn gọi là net-tô): tỷ lệ chiếm đất của các công trình sinh hoạt như nhà ở, tòa chung cư hay khu nghỉ dưỡng. Trong đó, tỷ lệ này chỉ xét thêm đến các loại sân thể thao được xây dựng theo thiết kế ban đầu chứ không tính các công trình ngoài trời hoặc liền kề như bể bơi, sân chơi, tiểu cảnh sân vườn,…

– Mật độ quy chuẩn xây dựng gộp (hay còn gọi là brut-tô): tỷ lệ chiếm đất của các công trình kiến trúc thuộc một đô thị trên tổng diện tích cả khu đất dự án. Trong đó tỷ lệ này sẽ xét đến cả các công trình sân đường, khu cây xanh, các không gian phục vụ nhu cầu sinh hoạt bên trong khu đất.

2. Mật độ quy chuẩn xây dựng có ý nghĩa gì?

Hiểu được mật độ xây dựng là gì vậy chỉ số này có ý nghĩa như thế nào trong xây dựng hiện nay? Trước tiên, có thể khẳng định hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng là hai chỉ số quan trọng hàng đầu hiện nay đối với ngành xây dựng.

Mật độ này sẽ là công cụ trực quan nhất cho ta so sánh tỷ lệ quỹ đất đang dành cho sinh hoạt dân cư nói chung. Mật độ quy chuẩn xây dựng sẽ đảm bảo cộng đồng có không gian sinh hoạt khoa học, vừa thoáng đãng, trong lành, bảo vệ sức khỏe vừa phục vụ được các tiện ích, nhu cầu chung. Dần dần mật độ quy chuẩn xây dựng đã là phương tiện phản ánh giá trị các đô thị, các dự án khu dân cư hiện nay.

Hiện nay nhu cầu chọn mua đất cũng như nhà ở của số đông đang muốn nhắm vào đất ở mật độ càng thấp càng tốt. Vậy đất ở mật độ thấp là gì? Khái niệm này là để chỉ các khu vực không chỉ ít dân cư mà còn phải có số lượng công trình phục vụ nhu cầu ăn ở, sinh hoạt khoa học. Thay vì xây dựng nhiều nhà ở, khu vực đó còn được xây hồ điều hòa, quảng trường, các khu vui chơi giải trí nói chung.

Ngoài ra, theo Luật Xây dựng hiện nay, bạn sẽ bị phạt hành chính nếu vi phạm mật độ xây dựng. Vì lý do này mà chúng ta nên điều chỉnh mật độ xây dựng sao cho hợp lý, tuân theo đúng giấy phép xây dựng được cấp.

3. Các mật độ xây dựng theo quy chuẩn

Mật độ xây dựng nhà ở

Hiện nay đối với các dạng bất động sản là nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề, nhà cấp bốn, biệt thự, nhà vườn,… Chính phủ đã ban hành bảng quy định diện tích xây dựng tối đa quy đổi sang % như sau:

 

Diện tích lô đất (m2)		≤50	75	100	200	300	500	1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	Vị trí thuộc quận nội thành và tương đương	100	90	85	80	75	70	65
	Vị trí thuộc huyện ngoại thành và tương đương	100	90	80	70	60	50	50

Theo quy định tính mật độ xây dựng nhà phố như trên thì vẫn có một số loại nhà ở được phép xây dựng với mật độ tối đa là 100%. Tuy nhiên nếu bạn xây dựng với mật độ này thì cần có giải pháp để thông gió và đón ánh sáng tự nhiên cho căn nhà của mình.

Ngoài ra, đối với các ngôi nhà hoặc lô đất có hai mặt tiền trở lên thì mật độ xây dựng nhà liền kề có thể được nới lỏng. Mức nới lỏng tối đa là 5% và các lô đất có diện tích dưới 50m2 không được áp dụng định mức nới lỏng này.

Nếu nhà của bạn là dạng nhà có diện tích từ 100m2 trở lên thì vị trí chừa khoảng trống xây dựng theo mật độ quy chuẩn được khuyến khích ở phần sau của khu đất. Đây chính là điểm giáp ranh với nhà đối lưng, bạn càng chừa khoảng trống nhiều bao nhiêu thì càng tăng thêm sự thoáng đãng cho căn nhà bấy nhiêu.

Trong trường hợp lô đất của bạn có diện tích sát cận trên hoặc cận dưới của các thông số đã quy định như bảng trên thì bạn có thể tự tính mật độ quy chuẩn theo công thức sau đây:

 N_b – N_a
N_t =  N_b  –   ———— (C_t – C_b)
C_a – C_b

Trong đó:

• N_t : Mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
• C_t : diện tích khu đất cần tính;
• C_a : diện tích khu đất cận trên;
• C_b : diện tích khu đất cận dưới;
• N_a : mật độ xây dựng cận trên trong bảng tương ứng với Ca;
• N_b : mật độ xây dựng cận dưới trong bảng tương ứng với Cb.

Mật độ xây dựng nhà chung cư

Đối với các dự án chung cư bên cạnh các quy định về khoảng lùi tính từ mặt tiền khu chung cư với vỉa hè và khoảng cách giữa các tháp chung cư với nhau thì chúng ta chủ yếu xét mật độ quy chuẩn theo bảng sau:

Chiều cao của công trình (m)	Mật độ quy chuẩn xây dựng (%)
	<=3.000m2	10.000m2	18.000m2	>=35.000m2
<=16	75	65	63	60
25	75	53	51	48
31	75	48	46	43
37	75	44	42	39
43	75	42	40	37
>=46	75	40	38	35

Mật độ xây dựng nhà xưởng, nhà kho và nhà máy

Riêng đối với các hạng mục là nhà kho, nhà xưởng thuộc các nhà máy thì diện tích đất sử dụng càng lớn, mật độ quy chuẩn sẽ càng nhỏ. Sở dĩ có điều này là để giảm các nguy cơ gây ô nhiễm môi trường do các cụm nhà xưởng, nhà máy sản xuất tập trung gần nhau tạo nên.

Mật độ quy chuẩn dưới đây đều là mật độ thuần, tức là không bao gồm các vườn ươm, vườn cây, đường xá và tiểu cảnh trong khu nhà xưởng:

Chiều cao xây dựng công trình (m)	Mật độ quy chuẩn (%)
	<=5.000m2	10.000m2	>=20.000m2
<=10	70	70	60
19	70	56	48
28	70	47	41
34	70	43	37
37	70	41	36
>=40	70	40	35

Trong đó Bộ Xây dựng cũng yêu cầu tỷ lệ canh xanh thuộc các nhà xưởng công nghiệp luôn phải chiếm từ 10% diện tích toàn khu trở lên.

Lưu ý: Trên đây là các chỉ số mật độ quy chuẩn thuần theo Luật Xây dựng hiện hành. Bạn có thể đối chiếu và tham khảo thêm một số mật độ quy chuẩn xây dựng gộp như sau:

• Đối với đơn vị nhà ở thì mật độ quy chuẩn không được vượt quá 60%.
• Đối với các khu du lịch hoặc nghỉ dưỡng cao cấp thì mật độ không được quá 25%.
• Đối với các khu công nghiệp, phức hợp nhà xưởng hoặc tiểu thủ công nghiệp thì mật độ không được vượt quá 50%.

4. Có phần mềm tính mật độ xây dựng không?

Hiện nay vẫn có các phần mềm chuyên dùng trong quản lý cơ sở hạ tầng cũng như xây dựng nhà đất. Tuy nhiên nếu bạn không trực tiếp làm việc trong ngành bất động sản hoặc không cần tính mật độ quy chuẩn xây dựng hàng ngày thì có thể tham khảo cách tính đơn giản nhất như sau:

Thay vì phải bỏ tiền mua các phần mềm chuyên tính mật độ quy chuẩn thì bạn chỉ cần có một chiếc máy tính hoặc laptop là đã có thể thao tác dễ dàng. Bạn chỉ cần mở cửa sổ Excel trong máy tính lên. Bước tiếp theo bạn nhập hàm Forecast(x;know-y’x;know-x’y) vào một cột Excel để chương trình nhận diện công việc bạn cần làm. Cuối cùng bạn chỉ cần nhập diện tích lô đất cần tính mật độ vào cột đó là được.