Đồng thừa kế tự ý bán di sản thừa kế có hợp pháp?

Trong thực tế, không ít trường hợp một người trong số các đồng thừa kế tự ý bán nhà đất là di sản thừa kế mà không có sự đồng ý của những người còn lại. Điều này thường xảy ra khi gia đình đã lập giấy ủy quyền hoặc để một người đứng tên làm thủ tục nhà đất.

Tuy nhiên, không phải cứ đứng tên trên giấy tờ thì sẽ có toàn quyền bán tài sản. Việc tự ý bán di sản thừa kế còn phải xem xét nội dung ủy quyền, tình trạng pháp lý của tài sản và quyền của các đồng thừa kế theo quy định pháp luật hiện hành.

Di sản thừa kế được xác định như thế nào?

Theo quy định của pháp luật dân sự, khi một người mất mà không để lại di chúc thì di sản sẽ được chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất.

Trong trường hợp nêu trên, căn nhà do người mẹ để lại là di sản thừa kế chung của các người con. Vì vậy, quyền đối với căn nhà này thuộc về tất cả những người thừa kế hợp pháp, không riêng một cá nhân nào.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc việc định đoạt tài sản, đặc biệt là bán nhà đất, về nguyên tắc phải có sự đồng ý của các đồng thừa kế.

Việc tự ý bán di sản thừa kế có hợp pháp không?

Để xác định việc tự ý bán di sản thừa kế có hợp pháp hay không, cần xem xét nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó, quan trọng nhất là nội dung giấy ủy quyền và thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nội dung giấy ủy quyền là yếu tố rất quan trọng

Nhiều gia đình thường lập giấy ủy quyền cho một người đại diện đi làm thủ tục hợp thức hóa nhà đất. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ văn bản này là:

• Văn bản ủy quyền làm thủ tục hành chính;
• Hay văn bản phân chia di sản thừa kế.

Nếu chỉ là giấy ủy quyền để đại diện thực hiện thủ tục đăng ký nhà đất thì người được ủy quyền không đương nhiên có quyền bán tài sản.

Ngược lại, nếu các đồng thừa kế đã lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản và đồng ý để toàn bộ tài sản cho một người đứng tên thì người đó có thể có quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật.

Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, nội dung cụ thể của văn bản đã ký là căn cứ rất quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.

Xác định ai là người đứng tên trên Giấy chứng nhận

Sau khi xem xét giấy ủy quyền, cần tiếp tục kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp như thế nào.

Tùy từng trường hợp mà quyền bán tài sản sẽ khác nhau.

Trường hợp người em đứng tên cá nhân trên Giấy chứng nhận

Nếu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đứng tên riêng người em thì về mặt pháp lý, người này có quyền sử dụng và định đoạt tài sản.

Khi đó, người đứng tên có thể thực hiện các giao dịch như:

• Chuyển nhượng;
• Tặng cho;
• Thế chấp;
• Cho thuê;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, việc đòi lại quyền lợi sẽ phụ thuộc vào việc các đồng thừa kế có chứng minh được việc đứng tên chỉ mang tính đại diện hoặc có dấu hiệu gian dối trong quá trình làm thủ tục hay không.

Trường hợp người em chỉ là đại diện cho các đồng thừa kế

Đây là trường hợp khá phổ biến trong thực tế.

Theo quy định trước đây tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, nếu nhiều người cùng được thừa kế nhưng chưa phân chia di sản thì cơ quan có thẩm quyền có thể cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện.

Trên Giấy chứng nhận sẽ ghi rõ nội dung người đó là đại diện cho những người thừa kế.

Khi đó, người đứng tên không phải chủ sở hữu duy nhất của tài sản. Họ chỉ là người đại diện quản lý tài sản chung của các đồng thừa kế.

Do đó, nếu tự ý bán nhà đất mà không có sự đồng ý của các đồng thừa kế còn lại thì giao dịch này có thể bị xem xét là không đúng quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán nhà đất có thể bị xem xét vô hiệu

Ngoài việc xác định quyền sở hữu tài sản, cần xem xét thêm việc chuyển nhượng có đúng trình tự pháp luật hay không.

Ví dụ:

• Có lập hợp đồng chuyển nhượng hay không;
• Hợp đồng có công chứng, chứng thực hay không;
• Người ký hợp đồng có đúng thẩm quyền định đoạt tài sản hay không.

Nếu người bán không có đầy đủ quyền định đoạt đối với di sản thừa kế thì hợp đồng chuyển nhượng có thể phát sinh tranh chấp.

Trong một số trường hợp, các đồng thừa kế có quyền yêu cầu Tòa án xem xét bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định pháp luật dân sự.

Các đồng thừa kế cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Khi phát hiện một người tự ý bán di sản thừa kế, các đồng thừa kế nên rà soát lại toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà đất.

Đặc biệt cần kiểm tra:

• Giấy ủy quyền đã ký;
• Văn bản thỏa thuận thừa kế;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng;
• Hồ sơ công chứng;
• Thông tin về việc sang tên tài sản.

Sau khi xác định rõ tình trạng pháp lý của tài sản, các bên có thể thương lượng hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết nếu quyền lợi bị ảnh hưởng.

Trong nhiều vụ việc, việc đánh giá đúng tư cách đại diện và quyền định đoạt tài sản là yếu tố quyết định hướng xử lý tranh chấp.

Cần lưu ý gì khi để một người đại diện đứng tên di sản thừa kế?

Thực tế cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh do các thành viên trong gia đình tin tưởng nhau và không đọc kỹ nội dung giấy tờ trước khi ký.

Vì vậy, khi để một người đại diện đứng tên làm thủ tục di sản thừa kế, cần lưu ý:

• Xác định rõ phạm vi ủy quyền;
• Ghi cụ thể quyền và nghĩa vụ của người đại diện;
• Làm rõ người đứng tên là chủ sở hữu hay chỉ là đại diện;
• Lưu giữ đầy đủ giấy tờ liên quan;
• Thống nhất việc định đoạt tài sản bằng văn bản.

Việc chuẩn bị hồ sơ rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế đáng kể các tranh chấp phát sinh về sau.

Kết luận

Việc một người tự ý bán di sản thừa kế không phải lúc nào cũng hợp pháp. Quyền bán tài sản còn phụ thuộc vào nội dung giấy ủy quyền, tình trạng đứng tên trên Giấy chứng nhận và quyền định đoạt thực tế đối với tài sản.

Do đó, khi phát sinh tranh chấp, các đồng thừa kế cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý để xác định đúng quyền lợi của mình. Đối với những trường hợp hồ sơ phức tạp hoặc đã phát sinh giao dịch chuyển nhượng, việc tham khảo ý kiến pháp lý sớm sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi tốt hơn.

👉 Xem thêm bài viết: Hướng dẫn Việt kiều khai nhận di sản thừa kế tại Việt Nam