Đất không có giấy chứng nhận có được chia thừa kế không?

Nhà ở và quyền sử dụng đất thường là di sản có giá trị lớn trong các vụ việc thừa kế. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp người chết để lại đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên phát sinh nhiều tranh chấp và vướng mắc pháp lý. Vậy, đất không có giấy chứng nhận có được chia thừa kế hay không?

Điều kiện để thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;
• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

So với Luật Đất đai 2013, quy định hiện hành không còn bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền thừa kế.

Ngoài ra, điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 còn quy định văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật dân sự.

Không có giấy chứng nhận vẫn có thể được chia thừa kế

Theo hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, quyền sử dụng đất vẫn có thể được xác định là di sản thừa kế trong nhiều trường hợp dù chưa có Giấy chứng nhận.

Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nếu người chết để lại đất và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xác định là di sản thừa kế.

Việc này không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế hoặc thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp giấy

Nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận:

• Việc sử dụng đất là hợp pháp;
• Hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

thì Tòa án có thể giải quyết yêu cầu chia di sản đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Đây là trường hợp khá phổ biến đối với đất sử dụng ổn định lâu năm nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy.

Trường hợp chưa có giấy tờ nhưng đất không vi phạm quy hoạch

Nếu người sử dụng đất chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng UBND xác nhận:

• Đất không vi phạm quy hoạch;
• Có thể xem xét giao quyền sử dụng đất;

thì Tòa án thường giải quyết đối với tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét thủ tục giao đất hoặc cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai.

Khi nào đất không được xem là di sản thừa kế?

Không phải mọi trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận đều được chia thừa kế.

Nếu UBND cấp có thẩm quyền xác định:

• Việc sử dụng đất là không hợp pháp;
• Nhà hoặc công trình trên đất không được phép tồn tại;

thì Tòa án thường chỉ giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản trên đất nếu có căn cứ pháp lý.

Ngoài ra, nếu người chết để lại đất không có Giấy chứng nhận, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có tài sản gắn liền với đất thì tranh chấp thường thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước về đất đai.

Việc lập di chúc đối với đất chưa có giấy chứng nhận

Trong thực tế, nhiều người thắc mắc đất chưa có giấy chứng nhận có được lập di chúc hay không. Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất vẫn có thể thể hiện ý chí để lại quyền sử dụng đất cho người thừa kế dù chưa có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì cơ quan công chứng thường yêu cầu xuất trình Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong khi đó, đối với di chúc bằng văn bản có người làm chứng hoặc không có người làm chứng, người sử dụng đất vẫn có thể để lại quyền sử dụng đất theo ý chí của mình.

Những khó khăn thường gặp khi chia thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận

So với đất đã có Giấy chứng nhận, việc chia thừa kế đất chưa có giấy thường phức tạp hơn.

Một số khó khăn phổ biến gồm:

• Hồ sơ nguồn gốc đất thất lạc;
• Đất sử dụng qua nhiều thế hệ;
• Mua bán bằng giấy tay;
• Không đăng ký kê khai đất;
• Có nhiều người cùng quản lý sử dụng;
• Phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế.

Ngoài ra, nhiều tổ chức công chứng từ chối thực hiện thủ tục khai nhận di sản nếu chưa đủ căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp. Khi đó, các bên thường phải khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp.

Kết luận

Theo Luật Đất đai 2024 và các quy định hiện hành, đất không có giấy chứng nhận vẫn có thể được chia thừa kế trong một số trường hợp nhất định. Tuy nhiên, người thừa kế cần có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Đối với các trường hợp hồ sơ phức tạp, đất sử dụng lâu năm hoặc phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế, việc tham khảo ý kiến luật sư là cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

👉 Xem thêm bài viết: Những vướng mắc pháp lý khiến tranh chấp thừa kế kéo dài