Thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024

Thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận là vấn đề được nhiều người quan tâm hiện nay. Trên thực tế, nhiều trường hợp người chết để lại đất sử dụng ổn định nhiều năm nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều này khiến quá trình khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế phát sinh nhiều vướng mắc. Không ít gia đình gặp khó khăn khi xác định quyền sử dụng đất có được xem là di sản hay không.

Đất chưa có giấy chứng nhận có được hưởng thừa kế không?

Theo quy định hiện hành, việc thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận trong mọi trường hợp.

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, pháp luật hiện hành không yêu cầu bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mới được để lại thừa kế.

Quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận có được xem là di sản thừa kế?

Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản thừa kế gồm:

• Tài sản riêng của người chết;
• Phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Đối với quyền sử dụng đất, việc xác định có phải di sản thừa kế hay không còn phụ thuộc vào nguồn gốc và tình trạng pháp lý của đất.

Hiện nay, nội dung này vẫn được hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Theo hướng dẫn trên, quyền sử dụng đất vẫn có thể được xem là di sản thừa kế dù chưa có Giấy chứng nhận trong một số trường hợp nhất định.

Các trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận vẫn được chia thừa kế

Trong thực tế, Tòa án thường xem xét nhiều yếu tố để xác định quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không.

Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nếu người chết để lại đất và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xem là di sản thừa kế.

Việc này không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế hoặc thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp giấy

Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận:

• Việc sử dụng đất là hợp pháp;
• Hoặc đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

Tòa án có thể giải quyết yêu cầu chia di sản đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Đây là trường hợp khá phổ biến đối với đất sử dụng ổn định lâu năm nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy.

Trường hợp đất chưa có giấy tờ nhưng có thể được xem xét cấp đất

Nếu người sử dụng đất chưa có giấy tờ và chưa được xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, nhưng UBND xác nhận:

• Việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch;
• Có thể được xem xét giao quyền sử dụng đất;

thì Tòa án thường chỉ giải quyết đối với tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất có thể phải chờ cơ quan nhà nước xem xét theo thủ tục đất đai riêng.

Khi nào đất chưa có giấy chứng nhận không được chia thừa kế?

Không phải mọi trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận đều được công nhận là di sản thừa kế.

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định:

• Việc sử dụng đất là không hợp pháp;
• Nhà hoặc công trình trên đất không được phép tồn tại;

thì Tòa án thường chỉ xem xét giải quyết đối với tài sản trên đất nếu có căn cứ pháp lý.

Do đó, việc xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng trong các tranh chấp thừa kế.

Những khó khăn thường gặp khi thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận

So với đất đã có Giấy chứng nhận, việc chia thừa kế đất chưa có giấy thường phức tạp hơn nhiều.

Một số khó khăn phổ biến:

• Đất sử dụng qua nhiều thế hệ;
• Mua bán bằng giấy tay;
• Hồ sơ thất lạc;
• Không đăng ký kê khai đất;
• Có nhiều người cùng quản lý sử dụng;
• Phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế.

Ngoài ra, nhiều trường hợp tổ chức công chứng từ chối thực hiện thủ tục khai nhận di sản do chưa đủ căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp.

Khi đó, các bên thường phải khởi kiện tại Tòa án để giải quyết.

Cần lưu ý gì khi nhận thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận?

Để hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý, người thừa kế nên:

• Rà soát toàn bộ giấy tờ nguồn gốc đất;
• Thu thập hồ sơ kê khai, nộp thuế;
• Xác minh quá trình sử dụng đất thực tế;
• Kiểm tra đất có tranh chấp hay không;
• Xác định đầy đủ hàng thừa kế theo quy định pháp luật.

Trong nhiều trường hợp, việc thu thập tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định là yếu tố quan trọng khi giải quyết tranh chấp thừa kế.

Theo Luật Đất đai 2024, đất chưa có giấy chứng nhận vẫn có thể được chia thừa kế nếu quyền sử dụng đất được xác định là hợp pháp hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, các vụ việc liên quan đến thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận thường khá phức tạp. Nguyên nhân chủ yếu là thiếu giấy tờ hoặc phát sinh tranh chấp giữa các bên liên quan. Vì vậy, người thừa kế nên rà soát kỹ hồ sơ pháp lý và tham khảo ý kiến luật sư khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

👉 Xem thêm bài viết: Những vướng mắc pháp lý khiến tranh chấp thừa kế kéo dài