Việt kiều nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam được không?

Nhiều người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài – thường gọi là Việt kiều, băn khoăn liệu họ có được nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam hay không. Đây là vấn đề khá phổ biến trong các vụ việc thừa kế có yếu tố nước ngoài.

Trên thực tế, pháp luật Việt Nam hiện hành vẫn cho phép Việt kiều nhận thừa kế nhà đất. Tuy nhiên, quyền đứng tên sở hữu và quyền sử dụng sẽ phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng trường hợp.

Việt kiều có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?

Để xác định có được nhận thừa kế nhà đất hay không, trước hết cần xem xét Việt kiều có thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không.

Theo khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.

Bên cạnh đó, Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

• Tổ chức, cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp luật cho phép.

Ngoài ra, khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm:

• Công dân Việt Nam cư trú lâu dài ở nước ngoài;
• Người gốc Việt Nam sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Như vậy, pháp luật hiện hành công nhận Việt kiều là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Điều kiện để Việt kiều nhận thừa kế nhà đất

Việc được nhận thừa kế nhà đất không đồng nghĩa mọi trường hợp đều được đứng tên Giấy chứng nhận. Pháp luật hiện hành có quy định riêng về điều kiện sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài.

Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Có thể thấy, điều kiện quan trọng nhất là người nhận thừa kế phải thuộc diện được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Quy định về quyền nhận thừa kế nhà đất

Theo điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu không thuộc đối tượng này thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Như vậy, pháp luật hiện hành phân biệt khá rõ giữa quyền nhận thừa kế và quyền được đứng tên sở hữu nhà đất tại Việt Nam.

Án lệ về quyền nhận thừa kế nhà đất của Việt kiều

Ngoài các quy định pháp luật hiện hành, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao còn công bố Án lệ số 68/2023/AL về quyền nhận di sản bằng hiện vật là nhà ở của người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Mặc dù hiện nay Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực, nhưng Án lệ số 68/2023/AL được giải quyết theo quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm xảy ra vụ việc.

Nội dung đáng chú ý của án lệ

Trong vụ việc được lựa chọn làm án lệ, cấp sơ thẩm và phúc thẩm trước đó xác định người thừa kế ở nước ngoài không được đứng tên nhà đất nên chỉ được nhận giá trị tài sản.

Tuy nhiên, tại thời điểm xét xử phúc thẩm, Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực. Người thừa kế đáp ứng điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên được giao hiện vật là nhà đất.

Án lệ này cho thấy Tòa án sẽ xem xét quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giải quyết vụ án để xác định quyền của người thừa kế.

Quyền của Việt kiều khi nhận thừa kế nhà đất

Sau khi xác định có quyền nhận thừa kế, vấn đề tiếp theo cần quan tâm là phạm vi quyền đối với nhà đất được hưởng. Trên thực tế, không phải mọi trường hợp Việt kiều nhận thừa kế đều được đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Tùy từng trường hợp cụ thể, người nhận thừa kế sẽ có phạm vi quyền khác nhau đối với nhà đất tại Việt Nam.

Trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Nếu Việt kiều đủ điều kiện sở hữu nhà ở thì họ có thể:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế;
• Cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Thế chấp tại tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Ngoài ra, họ cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Trường hợp không đủ điều kiện sở hữu nhà ở

Nếu không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế:

• Không được cấp Giấy chứng nhận;
• Không được đứng tên quyền sử dụng đất;
• Nhưng vẫn được hưởng giá trị phần thừa kế.

Trong trường hợp này, người nhận thừa kế có thể:

• Chuyển nhượng phần thừa kế;
• Tặng cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
• Ủy quyền cho người khác quản lý tài sản.

Khi chưa thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho, người nhận thừa kế hoặc người được ủy quyền có thể nộp hồ sơ nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Trường hợp có nhiều người cùng nhận thừa kế

Trên thực tế, nhiều vụ việc có cả người trong nước và người ở nước ngoài cùng nhận thừa kế.

Trong trường hợp có người không đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng những người khác đủ điều kiện thì:

• Các đồng thừa kế vẫn có thể làm thủ tục khai nhận thừa kế;
• Người đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận sau khi phân chia;
• Người không đủ điều kiện chỉ được giải quyết phần giá trị tài sản theo quy định pháp luật.

Việt kiều cần lưu ý gì khi nhận thừa kế nhà đất?

Sau khi đủ điều kiện nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam, người thừa kế cần tiếp tục thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản theo quy định pháp luật công chứng. Đây cũng là giai đoạn nhiều Việt kiều gặp khó khăn do thiếu giấy tờ chứng minh quốc tịch, giấy tờ nhập cảnh hoặc hồ sơ chứng minh quan hệ thừa kế.

Các vụ việc thừa kế có yếu tố nước ngoài thường phát sinh nhiều vướng mắc về giấy tờ và xác định điều kiện sở hữu nhà ở.

Do đó, người nhận thừa kế nên lưu ý:

• Kiểm tra tình trạng quốc tịch và giấy tờ nhập cảnh;
• Xác định rõ nguồn gốc nhà đất;
• Kiểm tra điều kiện được đứng tên sở hữu;
• Thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế đúng quy định.

Trong nhiều trường hợp, việc chuẩn bị thiếu hồ sơ hoặc xác định sai tư cách pháp lý có thể làm kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp.

Kết luận

Pháp luật Việt Nam hiện nay cho phép Việt kiều nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc có được đứng tên sở hữu nhà đất hay chỉ được hưởng giá trị tài sản sẽ phụ thuộc vào điều kiện nhập cảnh, tình trạng quốc tịch và quy định về sở hữu nhà ở.

Trong thực tế, các vụ việc thừa kế có yếu tố nước ngoài thường liên quan đến nhiều giấy tờ pháp lý và dễ phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế. Vì vậy, người nhận thừa kế nên kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ trước khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản.

👉 Xem thêm bài viết: Hướng dẫn Việt kiều khai nhận di sản thừa kế tại Việt Nam